מה יכול להיות יותר טוב מחברת נדל"ן מניב בלי התחייבויות? זו חיה הזויה. הרי חברה שיכלה לבנות קניון או בניין משרדים או שכונה בלי לקחת שקל מהבנק ובלי להנפיק אג"ח זו חברה מאוד מרשימה. חברה כזאת שגם רושמת רווח היא כבר מפתה, וברגע שייצור כזה נסחר מתחת להון העצמי שלו אז אני כבר מתחיל לחגוג, הנה הפנסיה שלי במרחק של לחיצה על כפתור הקניה.
לפני כמה ימים נכנס מישהו למשרד והציע לי להסתכל על חברת סולומון אחזקות. “חברת נדלן בלי התחייבויות" הוא צהל. פתחתי את החברה במאיה, ואכן שווי שוק של החברה הוא41 מ' ש"ח ואילו ההון העצמי הוא 89.6 מ' ש"ח. יחס הון למאזן (כלומר כמה מהנכסים שלה הם באמת שלה וכמה היא חייבת) עומד על 0.7, כלומר ההתחייבויות שלה מאוד נמוכות. אמרתי לאותו מבקר תודה ושאני אמשיך להתבונן בחברה.
לחברה עוד שתי מעלות. הראשונה היא שלושה מגרשים באיזור תעשיה של מודיעין עם כל האישורים הדרושים כדי לבנות 35,000 מ"ר משרדי הייטק. והשני הוא 50% בפרוקט ברומניה, שם יש את כל האישורים הדרושים לבניית 150,000 מ"ר מגורים.
אני לא אייל נדל"ן, אבל לפחות בחברות ההזויות האחרות שאני מכיר, הקושי הוא לא במציאת נכסים טובים אלא בקבלת כל האישורים הדרושים כדי לבנות עליהם באופן רווחי. לחברה יש לא רק עתודות קרקע אלא גם אישורי בניה מתירניים למדי שנשפכים לה מהאזניים.
וזהו, מכאן הכל דרק.
אתם יודעים למה לחברה אין התחייבויות? כי היא לא עושה שום דבר. "עקב המשבר הכלכלי" אומרים בדו"ח. עקב המשבר יש מחסור בביקוש ברומניה ולכן החברה החליטה לא לבנות שם. כנ"ל לגבי מודיעין. כלומר אין בנייה ויזמות.
פתאום אני מגלה שהסכם החכירה המתירני שקיבלה החברה ממינהל מקרקעי ישראל על המגרשים במודיעין, מותנה בסיום הבניה עד דצמבר 2011. כלומר שבסוף השנה, במידה והחברה לא תסיים את הבניה, היא תאבד את הנכס. וכאמור היא לא התחילה לבנות דבר כך שאני צופה מחיקה.
זאת ועוד, עד הרבעון השלישי של 2010 החברה רשמה הפסד קטן של פחות מ 500 א' ש"ח. קריאה מעמיקה קצת בדוח מגלה שעיקר ההכנסות הגיעו מעלייה בערך השמאות של נכסים אחרים ולא מפעילות כלשהו. הסתכלות היסטורית מראה שב2005 לחברה היה 50 מ' ד"ח מזומן והיום יש לה בקושי 1 מ' ש"ח. דהיינו החברה במצב נזילות רע.
לבסוף, הוצאות ההנהלה וכלליות מסתכמות ב 3 מ' ש"ח. לחברה, לרבות חברות הבת שלה יש 5 עובדים כך שמיד מתברר כי מר. סולומון שותה את כספי החברה.
אחרי כל זאת הגעתי למסקנה שהפנסיה שלי לא קשורה בשום אופן למניה הזאת.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה